מתי מחירי הדירות יירדו?

מחירי הדיור

הכותרת היום בגלובס צעקה "מסתערים על הדירות" . נראה כי למרות מאמצי בנק ישראל להורדת הביקושים וירידה בהיקף רכישות המשקיעים, הביקוש לדירות ממשיך להיות גבוה. מה ממשיך לדחוף את מחירי הדירות ומתי זה ייפסק?
ובכן יש 4 גורמים מרכזיים שמשפיעים על מחירי הדיור:
1. גובה ריבית בנק ישראל ומכאן נובע גובה ריבית משכנתאות.
2. ההכנסה הפנויה וההון שנצבר ע"י הרוכשים.
3. היצע הקרקעות לבנייה באזורי הביקוש.
4. היצע הדירות המשווקות על ידי הקבלנים לצרכנים הסופיים.
מדינת ישראל דרך מינהל מקרקעי ישראל, שהוקם ב – 1960 לצרכי ניהול קרקעות המדינה, משפיעה על היצע הדירות דרך מכרזים לשיווק קרקעות. מינהל מקרקעי ישראל טעה בשנים האחרונות בכמות הקרקעות ובאזורים לשיווק ויצר מחסור בקרקעות זמינות באזורי הביקוש.עכשיו נערך המינהל לשיווק מאסיבי וממוקד יותר של קרקעות, אבל מי מבטיח שקרקעות אלו יגיעו בסופו של דבר להחלטת הרוכשים? בתווך יש לנו את הקבלנים אלה רוכשים רק את הקרקעות שניראות להם כדאיות ומשווקים אותם במשורה בניין אחר בניין ובעצם מנטרות את ההיצע למיקסום רווחיהם.
כפי הנראה היצע הקרקעות המשווק ע"י המינהל ייגדל בשנים הקרובות אבל לא בטוח שהיצע זה יתורגם למספר יחידות דיור גדול יותר עבור הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור.
ובצד הביקוש, בישראל מבוקשות 40 אלף דירות בשנה.בשנתיים האחרונות המשקיעים היוו נתח של 23% מהשוק, אם כי נראה שמגבלות בנק ישראל מנובמבר 2012 ציננו את היקף הדירות שנרכשות להשקעה וחלקם בשוק יורד. ככלל צעדי בנק ישראל להגבלת המשכנתאות דאגו להוריד את סיכון הבנקים מלווים ממונפים ולאו דווקא לקרר את שוק הנדל"ן. בארה"ב בתחילת 2003 ריבית המשכנתאות ל – 30 שנה הייתה ברמתה הנמוכה ביותר מאז שנות ה- 60.מה שהביא לעלייה במחיר הדיור והייוצרות בועה בחלק מהאזורים שם. להשוואה אחוז המשקיעים בארה"ב בשיא הגיע ל – 28% מהשוק לעומת,כאמור, בישראל 23%. מסיבת המחירים החלה להיגמר בסוף 2005 כאשר רוכשי דירה ראשונה מצאו את המחירים גבוהים מדי, כאלה שהם לא יכולים לשלם לאור הכנסתם הפנויה. נפחי המסחר של דירות החלו לרדת והבועה הסתיימה. אבל לא רק זה, אם נסתכל על ריבית המשכנתאות ל – 30 שנה, נראה כי החל מ – 2005 החלה לעלות ומחירי הדיור בקשר הפוך החלו לרדת. בישראל באוגוסט 2006, ריבית הפריים הגיע ל – 6.6% הריבית וירדה עד ל – 3.25% היום, ובהיעדר אפיק השקעה אלטרנטיבי והמכה שחטף שוק ההון עקב נפילת ליהמן ברדרס, החלו לעלות מחירי הדיור.
בארה"ב החליטו הרוכשים לשהמחירים גבוהים מדי ואין ביכולתם לשלם משכנתא גבוהה יותר. נקודה זו של הרוכשים קשה לחיזוי אבל אם אנו מסתכלים על השכר הממוצע המשק אנו רואים כי מאז שנת 2007 הוא עלה ב – 15% בלבד ל – 8,800 ש"ח, בעוד מחירי הדיור עלו בכ – 50%.
לראייה מדד מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה בישראל הראה עלייה עקבית ומשמעותית אל מעל 100 משכורות לראשונה מזה 30 שנה. רמת השיא של יחס מחיר דירה משכורת נמדד במחצית הראשונה של שנת 2011 בגובה של 134 משכורות לדירה ממוצעת. מאז ועד המחצית השנייה של 2012 ירד היחס ל-127 משכורות.
ובכן מתי מחירי הנדל"ן יתחילו לרדת? בקרוב. כמה קרוב? הערכה בטווח של שנה שנה וחצי. כבר היום אנו רואים תנועה של רוכשי דירה ראשונה לדירות היותר אפשריות מבחינתן בטווח של 1-1.4 מיליון ש"ח, גם על חשבון יציאה מהמרכז הקלאסי לעבר יבנה, חדרה, רמלה. מה שמצביע על תקרה בגובה המשכנתא האפשרית מגמה שמתחזקת לאור העלייה המזערית בשכר הממוצע במשק.
ובצד הריבית, ארה"ב חווה התאוששות כלכלית אומנם איטית אך עקבית והריבית שם צפויה להישאר נמוכה עד 2014, למרות שגוברים הקולות להעלאת ריבית עוד לפני כן.אירופה נראית מיוצבת ועל המסלול הנכון. ישראל, כשאר העולם המערבי, ברגע שהריבית תתחיל לעלות גם מחירי הדירות יתחילו לרדת, לא בחדות אבל לכיוון מטה.

תגים: דירה, כלכלת משפחה, מחירים, משכנתא